物件売却までの話 譲渡益が発生した場合の確定申告
今回はマンションリフォームの話のそもそもの原資となったお金の話。
私は平成21年独身時代に新築マンションを購入しました。近年の土地の値上がりを横目に、家族が増えていずれ手狭になるなーと考えており、いい値段で売れるなら売ってしまおう！と不動産の提示してきた査定額を全く無視したかなりの高値で売り広告をだすことにしました。大体査定価格の1.3倍。
そこまで売却に必死だった訳ではなかったので、新しい購入物件も決めておらず、出した物件広告は某不動産会社のHPのみに限定、SUUMOやアットホーム等一般に流通している不動産サイトには一切の掲示を断っていました。実は外国人の富裕層の方が一本釣り的に買ってくれればいいなーと目論んでました。うちのマンションは駅近のタワーマンションだった為、売れ行きはかなり好調でした。
結果、外国人の一本釣りとはいかず、同じマンション、同じフロアで賃貸で借りていた方が、うちの部屋の方が展望がよい！との理由で購入してくれました。私の部屋は眺望がよく、抜けていて富士山が見れる部屋でした。このマンション自体の流通は盛んだった為、買い主さんも相場がわかっていたことから、1.3倍の提示価格とはいかず、不動産会社からの査定価格よりちょぴっとだけ高い値段でのご購入となりました。
有難い事に購入価格より高い値段で売却できた為、譲渡益が発生しました。
ここで税金のお話が絡んでくるのです。
平成21年1月1日から平成22年12月31日までに土地等を購入した人が、購入からそれぞれ保有経過日数6年を過ぎて売却した場合、土地等の譲渡所得から1000万円を控除できる特別控除が適用されるのです。こちらをご参照。
No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除｜国税庁
この特例がなによりありがたいのは、この特例を適用した確定申告を行っても、次の物件購入時に住宅ローン控除がまた使えるのです！この特例期間にピッタリはまっていた我が家でした。
が、しかし、今回の売却で発生した譲渡益はこの控除額を結構上回っていました。なので、この特例を使っても所得税を払う事になるのです。。
結論を急ぎますと、結果、築40年のマンションを購入することに決めて、住宅ローン控除適用外となった為、今年あっさりと3000万円控除で確定申告しました。築浅物件を購入していたら、今後得られる住宅ローン控除額と売却時に払うべき所得税額とを比較して、1000万控除と3000万控除どちらが税金面で得か日々頭を悩ませていたことかと思います。築40年のマンションを買ったことでリフォーム関連や住宅ローンの税優遇が全く受けられなくなったことは特筆しておきます。
今のマンションを購入した経緯はまた次の機会に。
マンション リフォーム パントリー(食品庫)
マンションの間取りを決めるにあたって、当初から計画にいれていたのがパントリーとしての部屋の設置。
以前に住んでいた家にも食品棚はあったものの、奥行きが深く、棚の奥にしまった乾物とかは忘却の彼方に。
今回はちゃんとした部屋を作ってお米だったり乾物だったり、しっかり収納できて、かつ、取り出せるスペースを確保したかったのです。
キッチンがアイルランド型であり、背面の壁面収納も柱が間に挟まったりしているので、キッチン側の収納力に限界があります。そのため、このパントリーに普段使わない大きめの鍋やお皿などもしまう予定です。
当初の計画では↓のような片方の壁面にはワイヤーラック棚、もう片方の壁面には普通の可動式の棚を作る予定でした。
けれども、細々したワイヤーを一つ一つ取り付けるには結構コストがかかるので、とりあえずメッシュの網をワイヤーラック側の壁に取りつけてもらうことにしました。
この部屋をキッチンと洗面所の間に設けて、動線も確保。玄関のスペースを犠牲にしてまで、こだわった2.5畳程のパントリー。役にたってくれることでしょう。
完成イメージ
マンションリフォーム お風呂
前にも触れたように我が家のリフォームではタカラスタンダードのシステムバスを採用しました。
ショールームを回ったメーカーはToto、LIXIL、タカラスタンダードの3社。
TotoやLIXILでは肩湯や打たせ湯的なオプションがイチオシの様で薦められましたが、①お風呂の電気系統は壊れやすいこと、②お風呂の水を循環してお湯を流していて、掃除も行き届かないことから、衛生的に難ありなこと、③そしてきっとすぐ使わなくなること、の以上３つを理由として導入はやめました。
バックパネルの色やデザインはTotoやLIXILの方が多様で、好みでもあったのですが、洗い場のカウンターがストレートではなく、プラスチック製の小さめのものだったり、浴槽が人造大理石だったりで、総合的にホーロー鋳物浴槽ならではの保温性とストレートで物が置けるカウンターの選択ができたタカラスタンダードを選びました。
タカラスタンダードはTotoやLIXILと比べて、メジャーではないようで、これも設計士/業者の人にはあまり好評ではありませんでした。やはり業者の人は普段取り扱っているメーカーの方がやり易いんでしょうね。キッチンと同じLIXILの方がかけ率(メーカー上代からの値引き率)がいいと、やんわり薦められましたが、そこは譲れませんでした。
当初は広めの16x20のお風呂を選んでいましたが、予算の都合上、16x18の広さに変更。広さの変更に伴って、ワイド浴槽がはいらず、くつろぎ浴槽(ベンチ付)に。また、洗い場の水栓もプッシュ式でしたがダイヤル式に。カウンターはストレート型はキープしつつ素材はクォーツストーンから人工大理石に。
これで30万円位のコスト削減です。後は当初の予定通り、浴室暖房乾燥機200Vや調光機能付き照明は残しました。浴室パネルは悩みつつも１面だけアクセントパネルを採用しました。アクセントパネルは飽きるので、単色がよい！との意見もありましたが、真っ白な浴槽に真っ白なパネルだと病院みたいかなーと思いダークブラウンの石目調のデザインにしました。
最終的なかけ率は予想よりよく、設計士の人が言うほどLIXILと比べても悪くなかったのではと安堵しました。
タカラスタンダードのお風呂は壁にマグネットでフックをつけて風呂椅子をかけたりタオルバーをかけたりできるので、掃除も楽になるとおもいます。
快適なお風呂でのリラックスタイム楽しみですー。
マンション リフォーム いよいよ解体
築40年超の中古物件を購入して、フルリノベ。解体工事がほぼ終了しました。引き渡しの翌日から工事がはじまり、解体までにかかった時間はおよそ1週間。
それにしても解体工事ってごみ処理まで含めるとお金かかりますね。平米単価およそ1.5万円。。うちの場合はブロック壁等の取り壊しやマンション敷地内に作業車が置けなかったこともあり、少し高めなのかも。だいたい平均すると物件は平米単価1万円程らしいです。
いざ解体してみると、コンクリートの下地、床の高さ、はガタガタ、天井低っ！結構な衝撃でした。設計士さんからも、結構キテるねって。この時点でも実は内装の見積り金額、確定しておらず、解体状態をみて、手をいれる部分(修正する壁ボードやコンクリート下地の左官工事等)が増えたとのことでまた少し金額があがりました😢😢😢。
↓床はボロボロ
一番高いコンクリート下地の高さに合わせて床をならしていくそうです。
天井も解体前よりとても低く感じられました。設計士さんいわく、ここからダウンライト加工するのでリビングや廊下の天井は10-15センチくらい更に低くなり、水回りの洗面所やキッチンは配管工事に伴う床の底上げ、プラス天井のダウンライト工事で、もっともっと天井が低くなるとのこと。
↓スマホみてる息子
壁紙や天井の壁はほぼ真っ白にしたので、現在の内装前の状態よりは高く広く感じるとのことでしたが、どうなることやら。
マンション リフォーム キッチン
物件引き渡しから解体フルリノベまで2.5ヶ月しかないという時間の制約上、まるっとシステムキッチンを導入。
本当は海外製のオーダーキッチンとかも色々比べて見たかったんですがね。。でも結果、予算だったり、使い勝手だったり、あれこれ迷う位だったらシステムキッチンにして正解だったのかも知れません。
前回LIXILのリシェルに決めたポイント、予算を削ったオプションを書きましたが、今回はもう少し中身を詳細に。
今までのキッチンはクローズ型のキッチンで、子供がリビングで遊んでいて、声をかけられるとその度に、キッチンからリビングに顔を出して様子を見に行かないといけませんでした。
そのため、今回は子供が目に入るアイランド型にしました。本当はペニンシュラ型でも良かったのですが、片方にはくっつける壁がなく、窓、もう片方は廊下に続くスペースを遮る形になってしまうため、スペースを有効活用するため、アイランド型にしたと言う訳です。
片付けが苦手な私が、来客時にまる見えとなるキッチンの導入を決めたのは、自分への挑戦というわけです。
お料理時に私、やたらとボウルやらお皿やら、ざるやら使うんです。そのため、少しでもそういったものが置けるスペースが必要。でも、キッチンスペースで確保できるスペースにも限界があります。
リシェルはある程度サイズを調整できるので、結果、間口を標準の244.8センチから50センチ縮めて194.8センチに、高さは標準の85センチから2.5センチ高くして87.5センチに、奥行きは標準の97センチにしました。
間口はキッチンを置けるスペースの関係上短くしましたが、短くする部分は作業スペースとなるシンクとコンロの間ではなく、シンクの反対側の端です。
水切りかごがついているWサポートシンクにざるは置けるし、わりと広めな奥行きでなんとかボウルやお皿も置けるスペースが確保できるはず。
そして、設計士さんに渋い顔をされながらも導入にふみきったものは、食洗機です。前に住んでいたマンションでも食洗機はありましたが、45センチ幅の引出し式で、自分で洗った食器を置いておくだけの水切りかごになってました。 数回食洗機として使ってみたものの、洗浄力が弱く、洗える食器もそんなになくて、価値を見いだせませんでした。
限られた空間の中で上手く食器をかごにいれるのも苦痛でした。
リシェルでも45センチ幅の食洗機しか選択肢がなかったので、60センチ幅の海外製の食洗機をいれることにしました。高い洗浄力、前開き式で食器が入れやすく、何より大型のため、1日分の食器をまとめて１日一回で全て洗えるのが魅力でした。(その分食器をある程度多めに用意しておかないといけませんが。。)
有名なのはミーレですが、二段目下段にあるかごを上に持ち上げて、しゃがまずに食器がいれられる、取り出せる機能、コンフォートリフトを特許としてもっているAEGをいれることにしました。ただ、海外ものは壊れる、修理代が高い、日本撤退によるアフターサービスの消滅等リスクはあります。実際にこの選択が使いはじめてから吉と出るか凶とでるか。。
↓特に期待しているコンフォートリフト
マンションリフォーム ゲストルーム
基本我が家は３人家族です。しかし夫婦の実家が遠方にあることから、これまで時々親戚が来るときには無理くりリビングで寝てもらうか、近くにホテルを取っていました。ずーっと申し訳ないなとおもっていたので、今回のおうちでは絶対に最低布団２組が敷けるゲストルームを設けると決めていました。
大きな家に引越しを決めた最大の要因といってもいいかも。しかし、１年３６５日の内ゲストルームを使うのは恐らく１５日前後。日々の生活では必要のない部屋、でも泊まってもらうときにここを納戸にしていては、荷物の置き場に困る。。とっても悩みました。そして出した結論は、子供部屋とゲストルームの間にあるはずだった壁を取り払い、取り外し可能な建具をつけること。 普段は大きな子供部屋として使い、ゲストが来たときには建具をつけて、部屋を仕切り子供部屋とゲストルームと２つの部屋として使うことができるようにしました。ゲストルームに大きめの収納スペースを確保し、取り外した家具はそのスペースに収納。
子供部屋からみた部屋(緑矢印に建具の壁ができる)
ゲストルームからみた部屋
設計図上ではなかなかよい作戦だとは思っていますが、２ヵ月後の完成時にはどうなっているのでしょうか。
そして、果たして普段大きな子供部屋として使っているときにゲストルームのスペースにまで子供のおもちゃや本等が侵食せずにオープンスペースとして保っていられるか。。見ものです。。
マンションリフォーム 水回り
マンションを中古で買ってフルリノベ。
結構思ってた金額よりも予算オーバー。
物件購入から引っ越しまでおよそ3ヶ月をきっていて、時間がなーい！水回り設備はオーダーする時間もなく、全てシステムでの選択しかありませんでした。設計士さんから各メーカのショールームいってみてきて！といわれ、週末に駆け足で、新宿西口に密集しているハウスメーカーを回りました。Toto、トクラス、LIXIL、タカラスタンダード等。
ショールームに行く前の事前予習なんてなにもしてないので、案内してもらうたびに、ハイグレードな商品ばかり薦められました。。
予算もざっくり、そこまで節約しなくても余裕かなと思っていたので検討の結果、以下の水回りに決定。
キッチン、LIXILのリシェルSI アイランド型
ポイント:カウンタートップのかっこよさ！シンク下の収納の便利さ、楽ポケット
トイレ、LIXILのサティスG タンクレス
ポイント:Totoのタンクレスに比べて座面後ろの隙間を上にあげてお掃除できること
洗面所、LIXILのルミシス
ポイント:見た目のスッキリさ
お風呂、タカラスタンダードの鋳物ホーロー
ポイント:我が家は主人の帰宅時間が遅く、かなりの時間差でお風呂にはいることから、お湯がさめにくそうな浴槽を選びました。浴槽全体が暖まるのは人造大理石に比べて保温性が高いと予想。他お掃除が圧倒的に楽そうだった。洗い場のカウンターが真っ直ぐなのも絶対条件。
余計な電気関連オプション、マッサージ機能やステレオ、テレビ等は必要なし！但し調光だけはつけました。
後で設計士さんに見積りだしてもらったら、私が選んできた水回り、特にキッチンとお風呂は量産品ではないので、かけ率が良くないとのこと。。だったら先にかけ率良さそうなの教えてよー！と心の中では叫んだものの、再度選び方直す気力も時間もなく、オプションを少しずつ変更することで、コストを60万円位下げることに成功。
オプション変更箇所
お風呂:
当初の16x20を16x18に。タカラスタンダード、マンション専用の伸びの美容室は16x16以上になると値段が上がるので、ワンサイズダウンして、グレードをプレミアムからハイグレードに変更。でもカウンターが鋳物ホーローから人造大理石に変わったくらいでそんなに大差なし。カウンターは真っ直ぐなので問題なし！40万円程のカット。
キッチン:
目を皿のようしてカタログをみて、シンク下の収納パネルをステンレスからメラミンに。背面収納の真ん中部分はダイニングテーブルをおくのでなしに。コンロ下は楽パッと収納をやめてキャビネット型に。これで20万円弱コストカット。
皆さん、水回りはデフォルト、標準オプション装備品されているものを細かくみていくとかなりコスト下げられます。時間が有ればショールームを再訪して、お姉さんに相談するのもアリです。私は時間がなくて、カタログ熟読しました。
マンション リフォーム 3Dを自分でやってみた
前回の間取り図、設計士さんからもらった平面図では各部屋が何畳か、感覚的に分からなかったので、広さを把握するには便利。
でも、今度は部屋の壁紙や床に実際の色を載せたい！ 部屋の雰囲気をウォークスルーでみたい！とスマホで格安でそのような機能があるアプリを検索。
高いものは一万円越えもありましたが、色々ネットを検索して行きついたのは、Home Design 3Dというアプリ。これが格安で、インストールは無料。保存機能と選べる家具を増やして合計８００円！かなり本格的に平面を立体化して再現できます。
通勤途中や寝る前にちょこっとずつ作成して僅か3日でほぼイメージ通りの部屋が作成できました。
全体図
キッチンダイニング
洗面所
子供部屋とゲストルーム (取り外し可能な仕切り壁が入る)
主寝室
食品庫
新築やリフォームで壁紙や床の色、家具の配置や間取りなど自分色々試したい方はぜひお試しを！
マンション リフォーム 間取り変更
残念な間取りから、理想の間取りへ。
購入物件:
築47年のかなりの築古物件
マンションの管理状況は非常に良好
当面建て替え予定なし
広さ100.84平米
一階
テラス(ウッドデッキ)↑の広さ以外で20平米
家族構成 夫婦+五歳男児
希望間取り: 寝室+子供部屋+ゲストルーム+パントリー+WIC
前回の間取りから上記の間取り変更するため、まずはテラス側の二部屋をぶち抜いてリビングダイニングキッチンに。
そして左側に子供部屋、ゲストルーム、寝室、WICの4部屋をまとめ、右側に水回りのトイレ、風呂、キッチンを固める。
こうすることで、配管を右にそろえる。但し配管を玄関からテラス側に持っていくため、床の底上げが必須。天井は低くなるけど、仕方なし。
そして四、五回程試行錯誤の上でできた間取りがこちら。
ちなみにこの間取り、建築士さんからの平面図では部屋の畳数がわからなかったので、スマホのアプリで自分で作成しました。
間取り一図ってアプリ、とっても便利でした。リフォームで部屋の畳数とか家具の配置とか色々自分で変更してみたい方にはおススメです！
マンション中古 スケルトンリフォームのはじまり
初めまして。
マンションを中古で買って、解体、スケルトン、フルリノベを個人設計士と共に造り上げていく記録です。
どこかで皆さんの参考になれば。
まずは購入物件:
築47年のかなりの築古物件
マンションの管理状況は非常に良好
当面建て替え予定なし
広さ100.84平米
一階
テラス(ウッドデッキ)↑の広さ以外で20平米
家族構成 夫婦+五歳男児
希望間取り: 寝室+子供部屋+ゲストルーム+パントリー+WIC
とにかくウッドデッキのテラスと広さが気に入って購入決断に至りました。
知り合いの設計士に同行してもらって内見。当初の間取りはむかーしあった、キッチンが玄関そばにある残念な間取り。テラス側の窓側とは反対側。思いきって配管をベランダ側に伸ばして、その他全て希望間取りにかなうべく、大幅な間取りを変更を決定。
購入時の間取り↓
